Nouvelle étude sur la fixation des loyers et la rentabilité de l'immobilier: des avantages nombreux pour les propriétaires

Téléchargeable à http://www.rclalq.qc.ca/data/pdf/irisfinal.pdf (étude complète) et http://www.rclalq.qc.ca/data/pdf/irisfaitssaillants.pdf (faits saillants)

Montréal, le 6 février 2004. Selon une étude de l'Institut de recherche et d'informations socio-économiques (IRIS) dévoilée aujourd'hui par le Regroupement des comités logement et associations de locataires du Québec (RCLALQ), les règles en fixation de loyer ne sont pas responsables de la pénurie de logements qui sévit dans plusieurs villes. Ces règles ne s'appliquent pas les cinq premières années suivant la construction d'un logement. Elles touchent également très peu de loyers même pendant une année record comme 2002-2003.

Pour expliquer la pénurie de logements locatifs sévissant dans les principaux centres urbains de la province, il faut plutôt regarder du côté de tendances économiques et démographiques plus larges. Cette pénurie n'est pas spécifique au Québec. En octobre 2003, 61% des principales villes canadiennes recensées par la SCHL étaient en situation de pénurie même si la réglementation diffère d'une province à l'autre. Une des caractéristiques du marché immobilier est que celui-ci est presque toujours en déséquilibre puisque pendant plusieurs années, les taux d'inoccupation ont été largement supérieurs au taux d'équilibre de 3%, comme ils le sont actuellement pour plusieurs villes en région (ex. : Matane, La Tuque, Rouyn-Noranda, etc.).

En outre, les critères de fixation de loyer avantagent les propriétaires à plusieurs égards. Parmi ces avantages, notons que :

 Ils permettent une hausse des loyers lorsque les coûts sont à la hausse mais ne permettent pas l'inverse ;
 Ils permettent aux propriétaires de conserver des hausses de loyers obtenues dans le passé et qui ne seraient plus justifiées ;
 Relativement aux réparations majeures, ils ne tiennent pas compte de l'impact fiscal des dépenses majeures non capitalisées, ni de la majoration des loyers d'une année à l'autre et ni de l'accroissement de revenus ou de baisses de dépenses liés à certains investissements ;
 Ils semblent considérer le marché immobilier comme étant strictement à la hausse en incorporant une indexation automatique du revenu net qui vient accroître la valeur de la propriété. Par la majoration du revenu net, ils entretiennent et légitiment la spéculation sur un bien essentiel qu'est le logement.

Et la législation dans le domaine de la construction ?

Selon l'étude de l'IRIS, les coûts de construction résidentielle ne sont pas démesurés au Québec et se situent sous la moyenne canadienne (6e rang). En révisant de manière réaliste les hypothèses d'une étude de la firme d'experts-conseil Raymond Chabot Grant Thorton publié en 2002 pour le compte de la Commission métropolitaine de Montréal, l'IRIS démontre que les taux de rendement de la construction des immeubles à logement sont généralement supérieurs à 8% pouvant même atteindre 18,7%. De plus, les chercheurs de l'IRIS apportent un éclairage sur diverses particularités du marché immobilier résidentiel pour expliquer les choix des constructeurs et des ménages.

Avantages fiscaux des propriétaires

À l'aide des règles fiscales en vigueur au Québec, les chercheurs de l'IRIS ont évalué les avantages fiscaux pour les propriétaires d'immeubles à logements. La déduction pour amortissement, le taux d'amortissement, la récupération d'amortissement et l'exemption de gain en capital donnent tous de généreux avantages fiscaux. La fiscalité québécoise est donc avantageuse pour les propriétaires d'immeubles à logements puisqu'elle contribue à l'atteinte de rendements appréciables pour ceux-ci.

Pour conclure, le RCLALQ invite le ministre Jean-Marc Fournier à la prudence alors qu'il s'apprête à revoir l'actuelle méthode de fixation des loyers. Le RCLALQ soutient qu'un gel des loyers s'impose pour protéger les locataires contre les hausses abusives tant lors du renouvellement du bail que lors des déménagements. Actuellement, les locataires subissent d'importantes hausses de loyer, qui sont continues et irréversibles. Le maintien et l'accès à des logements à des prix décents passent par l'instauration d'un contrôle obligatoire des loyers et le dépôt des baux à la Régie du logement.

L'étude de l'IRIS et ses faits saillants sont disponibles à www.rclalq.qc.ca et www.iris-recherche.qc.ca .