Avec les faibles protections existantes
Les locataires ont intérêt à refuser toute hausse abusive de loyer

Montréal, le jeudi 22 janvier 2004. Au moment où le gouvernement évalue la possibilité de délester la méthode de fixation des loyers, le Regroupement des comités logement et associations de locataires du Québec (RCLALQ) conseille aux locataires de profiter, peut-être pour une dernière fois, des quelques protections encore existantes. La seule façon de freiner l'actuelle flambée du coût des loyers est de refuser toute augmentation abusive tant au moment du renouvellement du bail que lors de la conclusion d'un nouveau.

Les indices publiés aujourd'hui ne sont pas obligatoires et on doit se pencher sur la situation spécifique à notre logement. Il y a quatre indices de base qui ne tiennent pas compte des dépenses de travaux majeurs et de la variation des taxes. Pour les logements dont le chauffage est à la charge du locataire, l'indice est de 1,4% (1,6% en 2003). Pour ceux dont le chauffage est à la charge du propriétaire, ils sont de 1,5% pour les logements chauffés à l'électricité (1,4% en 2003), de 3% pour ceux chauffés au mazout (0,2% en 2003) et de 3,1% pour ceux chauffés au gaz naturel (0,7% en 2003). En cas de hausse ou de baisse de taxes foncières de 5%, il faut augmenter ou diminuer l'indice de base de 0,6%. De son côté, l'indice d'augmentation pour les travaux majeurs effectués en 2003 est de 4,1% (4,9% en 2003). Cet indice est basé sur la bonification de 1% du taux d'intérêt pour les dépôts à terme sur cinq ans.

Ainsi, plusieurs propriétaires immobiliers tablent sur notre peur d'exercer notre droit de refus des hausses abusives. Ces dernières années, en moyenne, les hausses de loyer ont été supérieures à l'inflation et aux indices de la Régie dans les principaux centres urbains du Québec. Selon la SCHL, le loyer moyen d'un 3 1/2 qui se louait en moyenne à Montréal à 458$ par mois en 2000 est passé à 476$ en 2001, à 505$ en 2002 puis à 528$ en 2003 (15,28% d'augmentation en trois ans). En 2002-2003, une année record, il n'y a eu environ que 1% des loyers qui ont été fixés par la Régie sur les quelques 1,3 millions de logements de la province (3379 en 1999-2000, 6377 en 2000-2001, 11 060 en 2001-2002 et 13 982 en 2002-2003).

Une méthode favorisant les hausses de loyers

Actuellement, un locataire ne peut pas s'adresser à la Régie du logement pour faire fixer son loyer à la baisse quand les dépenses de son propriétaire diminuent. En outre, la Régie fait assumer aux locataires toute augmentation de dépenses du propriétaire. De plus, la Régie ne tient pas compte des augmentations abusives obtenues les années antérieures qui permettent amplement de faire face à des variations ponctuelles de taxes, de frais d'assurance ou de chauffage. Elle donne aussi automatiquement une indexation du revenu net de l'immeuble. Par contre, un locataire peut faire fixer son loyer après la conclusion d'un nouveau bail mais ils sont très peu nombreux à le faire (144 en 1999-2000, 281 en 2000-2001, 480 en 2001-2002, 635 en 2002-2003).

Ajoutons également qu'un locataire ne peut pas invoquer le mauvais état de son logement comme motif de refus de hausse de loyer. Même les logements insalubres connaissent des hausses importantes de loyers. L'application dans toutes les municipalités d'un code du logement est la piste à explorer pour amener les propriétaires délinquants à respecter leurs obligations.

Si ce n'était que les loyers

En plus de faire face à la flambée du coût des loyers, les locataires font face en 2004 à plusieurs autres augmentations de tarifs: transport en commun, électricité, service de garde pour ne nommer que celles-là. En 2001, 218 000 ménages locataires consacraient déjà plus de 50% de leur revenu au loyer. Rappelons qu'en janvier 2004, les prestations d'aide sociale ont connu une indexation partielle de 2% et que le salaire minimum passera le 1er mai 2004 de 7,30$/heure à un gros 7,45$/heure (2,05%).

Malgré la peur, exercer son droit de refus

Beaucoup de locataires qui ne sont pas à l'aise avec la hausse demandée par le propriétaire ne la refuse pas par crainte de mauvais rapports ou de représailles. Du même souffle, avec la difficulté de se trouver un logement à prix décent, les locataires peuvent songer à la cession de bail après avoir trouvé un logement adéquat, au lieu de procéder par un avis de non-renouvellement de bail. De plus, les locataires qui sont pris avec un logement en mauvaises conditions pourraient s'y maintenir au lieu de déménager, en entreprenant des démarches auprès de la Régie du logement et de leur municipalité pour la remise en état de leur appartement.

De faibles protections menacées

Sous peu, le ministre Fournier précisera ses intentions concernant l'avenir de la méthode de fixation. Il a en main le rapport privé du Groupe Roche et les recommandations de la Régie du logement. Il s'est également engagé à consulter le RCLALQ avant de prendre une décision. Les corporations de propriétaires immobiliers mènent un lobby actif pour obtenir la déréglementation du coût des loyers. L'actuelle crise du logement ne fera que s'accentuer si le ministre va dans ce sens. Les critères de fixation de loyer ne s'appliquent pas les cinq premières années de la construction d'un logement et les règles actuelles n'empêchent pas les augmentations de loyer. Trouver aujourd'hui un logement à prix décent tient de la chance. Par exemple, à Montréal en 2003, le taux d'inoccupation des logements pour les loyers inférieurs à 600$ par mois était de 0,6% tandis que celui des logements se louant à plus de 900$ par mois passait à 3,5%. L'instauration d'un contrôle obligatoire et d'un registre des baux devient encore plus urgent.